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今年“两会”总理温家宝的政府工作报告，勾勒中国经济社会在2012年的发展脉络，也间接反映出“两会”后今年整个楼市的调控趋势。笔者从几组不同的数据来分析研判“两会”对于房地产行业的影响。

第一组：2012年国内生产总值增长7.5%，居民消费价格控制在4%左右，广义货币预期增长14%。

从全国范围内政策变化情况来看，尽管楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，地方政府频发“微调”信号，但是，从这些具体指标来看，在经济增速预期放缓的市场背景下，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。

具体而言，中央政府将2012年GDP增速目标下调低于8%，足以说明中央针对房地产行业调控及整个国民经济进行结构性调整而付出的代价已经有了充分的心理准备，中央不会因为短期内经济的增长而重启房地产的救市措施。尤其是，2012年居民消费价格控制在4%左右这一目标，也可以很明确地看出，房地产市场“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续从严执行，楼市投资性、投机性需求在今年仍然不会有机可乘。

因此，从政策或制度走向来看，全国住房信息互联、房产税试点范围的扩大、让更多存量房入市等方面的政策或制度有可能会在今年全面铺开，以此从长远角度控制房地产市场投资资金的流向及价格的走势。

由此我们可知，以自住需求为主的市场仍将是2012年房地产市场的主要特征。开发企业要获得比较好的发展预期，只能围绕着以“自住需求”这个核心来开发及推盘，在2012年，不要期望由于房价反弹及持续上涨而带来的房地产市场溢价收益空间。

但是，按照历年GDP的实际增速，尤其是近两年中国的GDP实际增速，GDP实际增速往往比计划的高出1%~2%，那么，按照这样的逻辑推算，2012年国内生产总值实际增长有可能在8.5%~9.5%之间。如果按此推算，那么2012年的房地产市场投资及发展状况应该和2011年差不太多。具体到房地产市场的交易量价来说，由于调控政策未有实质性的松动，因此，成交价格仍然不会有突破，但是成交量有可能会因为“微调”而有起色，但仍然不会超越自住需求甚至首次改善这个基本红线。

第二组：城镇新增就业900万人以上，城镇登记失业率控制在4.6%以内，中国城镇化率超过50%。

从全国房地产市场投资情况来看，城镇化进程的主力是二三线城市、甚至三四线城市及其周边的城镇，这些城市受到楼市调控的影响并不大。从各个城市的发展规划来看，大多数城市都出台了类似于新城、新区、城市副中心等发展规划，在这样的发展规划下，未来这些城市仍将保持相对较高的房地产投资的增速。相对较高的房地产投资增速将保证整个中国城镇化率超过50%。从这个角度而言，未来中小城市的房地产市场将迎来新一轮的市场发展机会。

第三组:新开工700万套以上保障性住房，中国2012年拟安排财政赤字8000亿元。

此组数据表明，通过财政及社会力量的有力支持，保障房建设会在2012年逐步推进，最终在实质意义上逐步形成保障性住房和商品房两个市场。保障性住房市场足以平抑商品房市场带来的价格上涨的动力，同时，保障性住房可以满足大多数普通民众对于居住的基本需求，促进房价合理回归，其带动的投资又能成为“稳增长”的重要力量。

第四组:“PM2.5”首度写入政府工作报告。

“PM2.5”首度写入政府工作报告，这将进一步引起人们对于生活环境及质量的关注。这将进一步带动低碳、绿色等科技因素在房地产开发建设过程中的应用，尤其是对于“恒温、恒湿、恒氧”技术在室内空间的运用会起到助推作用。这让一些具有科技住宅、低碳技术的开发企业迎来了新一轮的市场发展机会，今后有可能会有更多的企业走向绿色、低碳，同样，“PM2.5”的发布有可能促进以健康、养生为主题的养生、养老地产的开发，以及与此相关的旅游地产的市场的发展。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　■张宏伟/文 来源：中国建设报 2012-03-14