刘东卫：绿色可持续建设方向是中国房地产业转型发展的必由之路
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- 发表时间：2018年2月11日
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2月5日，由中国建设科技集团、中国建设报社联合举办的“质量发展共筑美好”第七届中国责任地产高峰论坛在京举行。会上，中国建筑标准设计研究院总建筑师刘东卫为作了《以百年住宅新发展理念，推动房地产业从数量到质量转型新阶段》的主题演讲，分享中国百年住宅的相关理念、中国住宅在发展过程中存在的问题、以及百年住宅在实践中取得的转型创新成果。
中国建筑标准设计研究院总建筑师 刘东卫
刘东卫说，改革开放以来，我国的住宅建设取得了诸多辉煌成就，部分解决了全世界所瞩目的让广大居住者安居乐业的“数量”方面的问题，然而在发展过程中也存在着诸多亟待解决的问题，中国房地产和住宅建设从数量阶段到质量阶段的转型还处于任重道远的过程当中。为此，刘东卫在会上从“转型、发展、创新”三个方面交流了一些看法。
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由数量到质量的转型是中国房地产业发展的必由之路
刘东卫认为，中国房地产业在质量、品质效益方面存在不少重大的问题，由数量到质量的转型是必由之路，而创新应该是房地产发展新时期的一个永恒结果，一个长远的主题。他说，推动住宅建设模式和供给转型，真正实现住宅建设房地产业的优化升级转型，是目前最紧迫，应该摆到第一位的一个课题。
欧洲许多国家的住宅寿命在80年以上的住宅是非常普通的情况，而我国城市大量的住宅寿命远低于正常设计使用寿命，住宅寿命低于三五十年的情况相当普遍。造成房屋短寿命的原因主要是：原材料品质和造价因素、设计及施工问题、维护检修问题、大量无序拆迁等。在我国住宅生命周期呈短寿命型，因为思想意识和利益驱动等社会经济原因，处于使用年限内的住宅被拆除，不符合可持续的科学发展观原则；由于结构安全质量、建筑老化和使用维护问题等建设与居住原因所致，相当多的建筑被毁坏，造成了大量资源浪费和居住者与社会财富的巨大损失。
“十九大”报告中提出，“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”现阶段需要把提高住宅供给体系质量作为主攻方向，以新型的建造方式和供给模式推动住宅建设与房地产业优化升级，进一步提升住房产品质量，满足老百姓日益增长的需求。国家在这一方面密集出台了许多相关文件， 2017年9月5日，《中共中央国务院关于开展质量提升行动的指导意见》正式颁发实施。以党中央、国务院名义出台质量工作的纲领性文件，这在我国质量发展史上尚属首次，这个重要文件是面向全党全国各行各业的，经过40多个部门会签一致同意。因此具有重大的里程碑意义，必将对我国质量发展产生深远影响。
我国是世界上既有建筑和每年新建建筑量最大的国家。与国外同行业相比，我国建筑业工业化程度低、建造技术落后、建筑工程质量和安全问题时有发生，建筑业传统生产方式仍占据主导地位，传统建筑业模式积累问题与矛盾日益突出。而中国房地产业在过去的发展中重规模轻效益，绿色可持续发展与全寿命期资源浪费损失、品质和质量的矛盾非常突出，目前的建筑住房是高能耗、短寿命、劣品质、低技术的产品供给为主，和发达国家产品质量相比差距非常巨大。例如，传统设计方法未考虑内装部品、设备、管线的工业化、集成化，无法实现居住品质优良，后期维护造成了隐患；传统施工以粗放型建造方式为主，生产效率低、质量难以控制，且造成资源、能源的巨大浪费；缺乏完整的工业化技术集成体系，难以实现建设的可持续发展。
推动建筑产业现代化发展，要促进我国建设发展方式的转变，改变我国建筑业现状，必须要摆脱传统模式路径依赖和束缚，寻求建筑产业现代化为目标的新型发展路径。刘东卫觉得，住宅向高质量阶段发展，需要所有房地产人的共同努力。从社会、资源和环境的可持续发展出发，实现我国从资源消耗型向资产持续型的整体转型已成为当前的首要课题。
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绿色可持续住宅模式“中国百年住宅”的发展
为大力推动中国住宅产业转型升级，加快转变住宅发展方式，提高住宅供给质量，全面提高住宅建设综合价值，在刘志峰会长的大力倡导和亲自推动下，在中国房地产业协会的鼎力支持下，2012年创建了代表我国住宅建设最高水准的“中国百年住宅”品牌及百年住宅品牌矩阵。
2012年5月18日，中国房地产业协会和日本日中建筑住宅产业协议会签署了《中日住宅示范项目建设合作意向书》，就促进中日两国在住宅建设领域进一步深化交流、合作开发示范项目等达成一致意见。由中国建设科技集团所属的中国建筑标准设计研究院作为技术研发与设计的主要依托单位。2013年第一批企业签约，2015年“中国百年住宅”扩展了第二批企业，2017年签约了第三批企业，并成立百年住宅产业联盟。
在谈到究竟什么是“中国百年住宅”时，刘东卫介绍说：“房地产业快速发展，而传统粗放的建设发展方式存在资源能源消耗高、产业化程度低等突出问题。房地产业应由过去粗放式发展模式向建筑产业现代化发展转型。加快转变住宅发展方式，大力推进住宅产业化，通过技术进步把房地产业从传统的建造业转变为先进制造业，要建立符合产业化要求的住宅建筑体系和部品部件体系，建造长寿命、高品质的绿色低碳型百年住宅，对于推动住宅产业走可持续发展之路，具有重要的战略意义。建造百年住宅是项复杂的系统工程，不仅需要生产方式上的转变，而且需要认识理念上的提高；既要有技术上的支撑，也要有政策、组织上的保障。”
百年住宅产业联盟联合标准编制单位、建筑设计单位、科研单位、开发企业以及相关部品企业、施工企业，形成产、学、研、用等各个环节的完整的产业链。包括作为地产龙头和品牌领军企业的绿地集团、新城地产、亿达集团、宝业集团、鲁能集团、天房发展集团、海尔地产集团、泽信集团、当代置业集团、碧桂园、绿城中国、实创集团在内的十几家企业共同成为百年住宅示范项目的实施主体，示范项目总建筑面积达100万平方米。2012年-2018年，六年的时间，百年住宅品牌在全国各地推广，示范项目创新发展出新，受到业内外一致好评。
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“中国百年住宅”的建设模式与创新实践
住宅产品质量要求反映住宅特性和满足居住者需求的能力。居住者需求往往随时间而变化，与科学技术的不断进步有着密切的关系。这些质量要求可以转化成具有具体指标的特征和特性，通常包括耐久性、安全性、适应性、灵活性、可维修性、经济性和环境等几个方面。
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“中国百年住宅”以国际先进的绿色可持续建设理念，以新型装配式工业化建筑体系系统性实施到设计、生产、施工、维护等产业链环节探索及实践，产业化技术集成创新对促进我国装配式住宅建设转型升级。
“中国百年住宅”以“全面建筑产业化”为基础，以新型生产方式与集成技术为基础，实施了设计标准化•部品工厂化•建造装配化•管理运维化的产品整体技术解决方案，填补了产品及其产业化整体技术应用的空白。
“中国百年住宅”以提高建筑全寿命期的长久价值为目标、以国际先进的支撑体与填充体建筑的建设供给模式，结构主体与内装部品、设备管线相分离的建筑体系，保障了建筑主体的耐久性，提升了住宅全寿命期内资产价值和使用价值。
“中国百年住宅”基于SI住宅工业化装修方式的装配式装修部品体系，攻关落地了多样性的装配式主体集成技术、工法和施工管理工序等关键技术。
“中国百年住宅”通过住宅建筑的运营维护技术进行了探索，整体实施了维护改造性能等集成技术，提升了住宅建设整体品质。
“中国百年住宅”在优良部品与绿色集成技术应用方面体现的先进水平，采用了新风技术、环保材料和健康部品等新技术与新部品。
“中国百年住宅”采用装修全干式工法等通用部品，其有效的施工管理与质量控制对于我国住宅开发建设具有示范作用，经济与社会效益显著。
“中国百年住宅”通过国内外产学研单位联合攻关，推动产业发展，部品在工厂批量生产与供应，可有效缩短工期且节能减排效果显著。
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演讲最后刘东卫总结道，中国人口众多，正处在城市化加速发展的历史性阶段，城镇住宅的建设量在世界名列前茅。与此同时，因当前传统的住宅发展模式及其建造方式所造成并频发的住宅质量等社会经济问题已引起社会各界的严重关切，亟待多方采取措施加以应对。
住宅开发建设作为一种具有社会与生活属性的特定产品，与人们的生活息息相关，其品质的优劣直接关乎人们的生活质量，而因其建设量大面广等特点，特别是也对社会经济的发展产生了重大影响。
可持续发展与建设已成为当今全世界与全人类共同关注的重大问题之时，如何以注重长远的发展模式和提高质量为根本、加快转变住宅发展模式及其建造方式更成为迫在眉睫的重大课题。当前，在住宅建设中资源消耗高、建造水平低、建筑寿命短、质量品质差等问题尚未得到足够重视，更因其不具备可改造性和未来社会发展适应性，迫切地需要对我们过去走过的“大拆大建”发展道路重新进行评价和反思，需要在住宅发展模式及其建造方式等方面寻求一种可持续发展的道路。
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