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       3月17日下午，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。根据通知要求，北京楼市调控再度升级，实施“认房又认贷”，并通过“一提一降”适度降低金融杠杆效应。商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款将自该通知发布次日起执行有关规定。

       据麦田房产统计数据分析，新政后首个周末，3月18～19日二手房看房量和成交量相比上个周末均下降30%左右，但并未出现断崖式下跌，累积需求仍在积极入市。

       调查发现，周末这两天成交的客户，主要有三类，一是首次置业的刚需，没有贷款记录；二是全款买房的；三是之前就看好一套房，业主愿意签约了，就没太在意新政影响。从市场一线反馈的情况来看，前两种不受政策影响的情况是成交主流。

       不过，麦田房产也透露，北京3·17新政出台后的48小时，同样是房产经纪史上最忙的一个周末。尽管3·17新政执行细则尚未明确，但其中影响最大的是已成交但未网签的二手房在途交易群体，预计将占成交量的30%左右。

       同策咨询研究部总监张宏伟则认为，3·17新政中二套房首付比例的大幅提升，将提高购房门槛，暂时抑制投资需求，被挡在市场门外的购房者会有不少，同时也会影响首次置换改善型客户的需求。“认房又认贷比较狠，短期内松动不了，不少人因为这个原因都不具备购房资格了，这对于平稳当前楼市来讲有短期作用。”

       不过，在链家研究院院长杨现领看来，北京3·17新政准确地把握了市场变化时机，有利于缓解市场紧张情绪，抑制房价过快上涨压力。“本次调控政策对刚需客户而言，首付无影响，仅贷款年份缩短，月供有小幅增加。对换房客户而言，首付比例出现明显增加，一方面带来在途交易无法按合同执行，需要增加首付支出；另一方面，首付预算的增加可能带来客户购买力的相对减少。对于投资客户而言，杠杆的使用空间明显缩小，对这部分需求将形成较大影响。”

       笔者还记得，2013年4月北京曾经出台过“认房又认贷”政策，结束了北京连续13个月市场上行的态势，当月房价出现2.1%的下跌，随后涨幅较前期收窄。直至2013年年底，在成交量连续近10个月萎缩后，价格才开始出现实质性回调。

       据此，杨现领认为，参考过去的经验和上海、深圳的经验，3·17新政后，预计北京二手房市场成交量将会明显减少，价格涨幅出现收窄乃至回落，市场的反应还需进一步观察。“考虑到市场上至少1万单左右的已成交但未网签的客户，还要高度关注市场违约风险，尽可能保护消费者权利。”

来源：中国建设报