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　　□开彦/文
　　应开展专项调研，渐次形成老年产业市场形成要素的框架体系、老年地产项目实施技术途径和老年人住区开发示范建设实施计划等。采取先沿海后内地、先南方后北方的策略，逐步展开，为启动以开发企业为主体的老年地产开发事业发展做准备。
　　12年来的我国房地产业快速发展中，行业关注点始终没有分流和充分转移到老年地产领域，老年住宅市场在我国始终没能真正形成。
　　我国现行老年养老模式仍然停留在传统福利机制内，养老地产政策导向不明确，开发老年地产存在投入产出不平衡、老年配套负担重、社会管理不到位等问题。现有少量房地产开发商主导开发的郊外养老社区、养老公寓等，主要也还是出于对房产增值的考虑。这些项目中不少由于入住率低，难以为继，最后被迫放弃，“老年社区”完全变味。
　　应该注意到，人口结构的老龄化已成为世界趋势。到21世纪中叶，我国60周岁及以上人口将在4亿以上，老龄化水平推进到30%以上。其中，80岁及以上老年人口将达到9448万，占老年人口的21.78%，2051年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿。
　　据此，我国城市在10年内将有接近半数的老年人在政策支持和子女帮助下获得改善生活质量的条件，也就是近2000万个老年家庭需要住房的改善。改善老年人的精神慰藉、生活享受和居住条件已成为政府和社会关注的热点之一。
　　研究发现，国内现有的养老项目中，由事业单位主导开发的，改善民生的目标明确，软性研究进入较早，虽然一直努力寻求试点，以验证和发展软科学研究，但却受计划经费的制约；由企业单位主导开发的，往往对行业发展方向前瞻性较强。
　　目前，有多家实力雄厚的企业已经觉察到老年事业将带来的巨大商机，有意参与研究，出资出地，在有限风险下，“先试先行”，抓住时间机遇，并从中总结经验教训，从而寻找一条适合我国发展的老年事业、产业发展对策。
　　对此笔者建议，尽快建立全面研究老年地产市场课题项目，在我国老年地产市场大规模启动之前，在概念、理念和充分的技术和支持政策方面，做好充分准备，健康和稳妥地启动、形成和发展老年地产事业。
　　“老年住宅产品”在国际上有一个通行模式，即是专供老年人居住的住区集中居家养老、社区养老的老年公寓、全方位医疗保健与生活服务相结合的住区养老住宅模式。
　　通过对国内外老年事业、产业对策、市场发展的分析研究，针对我国不同地区和经济实力的高龄老人、中低龄老人、中青年三种人群，开展居住行为需求、老年人健康状况、个人支付能力等现状及期待的专项调研，渐次形成老年产业市场形成构成要素的框架体系、老年地产项目实施技术途径和老年人规模住区开发示范建设实施计划等。可以采取先沿海后内地、先南方后北方的策略，逐步展开，为启动以开发企业为主体的老年地产开发事业发展做准备。
　　在此过程中，仍有诸多难题需要及时解决：
　　首先，人们对于老年地产的认识仍然停留在老年公寓、老人院的基点上，对如何提升老年人人生价值、增强自尊和自信力和生活尊严缺乏正确理念和想象力。
　　其次，老年人居住生活、健康管理、个人梦想的期待等，是随着时间的推移、经济的改善而不断变化的。因此，相关研究必须分时跟踪，老年事业是常青的事业，要解决我国人口老龄化与居住及环境政策的衔接等问题，还需大量人力、财力和时间的投入，不能奢望“一锤定音”。
　　再其次，要大力发展围绕老年人需求的老年物品、器材、设备等，完善老年食品产业、医疗康复产品的开发和生产体系。
　　最后，老年事业不是单一学科可以解决的，需要人口学、社会学、经营管理学、老年医学、规划建筑学等众多领域的协同合作，才能制定出对应对策和技术路线。
 

来源：中国建设报